Immobilienfinanzierung: Zinsbindung – die Qual der Wahl

Welche Funktion hat eine Zinsbindung bzw. Zinsfestschreibung?

Die Zinsbindung bietet für den Kreditnehmer Kalkulationssicherheit über den vereinbarten Zeitraum. Der Zinssatz, der Grundlage ist für die Berechnung der Kreditrate für die Schulden, ist für den vereinbarten Zeitraum fixiert. Üblicherweise ist auch der Tilgungssatz bankseitig während dieser Zeit ebenfalls fix, so dass die gesamte Leistungsrate festgeschrieben wird. Zwischenzeitliche Änderungen des Zinsniveaus verändern während dieser Zeit als nicht die Kreditrate.

Für die Bank ist die Zinsfestschreibung bindend, der Normalkunde hat das Recht, ab 10 ½ Jahren nach Empfang der Kreditmittel den Kredit zu kündigen – und damit auch den Zins.

Erst nach Ende der Zinsbindungsfrist wird sich die Rate verändern zu den dann mit der Bank oder einem neuen Finanzierer ausgehandelte Zins- und Tilgungssatz.

Andere Länder andere Sitten: In den USA ist es üblich, Immobilien mit veränderlichem Zins zu finanzieren. In Zeiten sehr niedriger Zinsen können sich daher dort viele eine Immobilienfinanzierung leisten. Steigt der Zins allerdings an, so erhöht sich unmittelbar die Kreditbelastung mit der Folge, dass nicht jeder mehr seine Kreditraten zahlen kann und sein Haus an die Bank verliert. Anders als hierzulande ist der Kreditnehmer in den USA mit der Übergabe der Immobilie an die Bank aber auch seine Schulden quitt wie aber auch die zwischenzeitlich gezahlten Tilgungsbeiträge oder das eingesetzte Eigenkapital. Kann dann die Bank das Haus nicht gut verkaufen, z.B. wegen einem Platzen einer Immobilienblase, trägt die Bank einen Verlust (Dies ist übrigens ein Grund für den Beginn der Finanzkrise gewesen).

Zinsbindung oder Zinsfestschreibung

Zinsbindung oder Zinsfestschreibung

Die Gretchenfrage

Nach wie vor befinden sich die Zinssätze für Baufinanzierungen auf einem historisch sehr niedrigen Niveau. Das macht Baufinanzierungen im Augenblick besonders günstig und damit manche Immobilienfinanzierung erst möglich.

Bleibt die Frage: „Lohnt sich eine kurze Zinsbindung oder ist man mit einer langen besser bedient?

Nach meiner Ansicht gibt es hier keine pauschale Antwort. Wie jeder Kunde individuell ist, so ist jede Baufinanzierung individuell. Auch deshalb, weil es unterschiedliche persönliche Neigungen oder Risikoprofile gibt. Nicht jeder hat eine Vollkaskoversicherung für sein Auto abgeschossen.

Die Entscheidung muss der Kreditnehmer treffen: Wie hoch ist mein Nutzen für die gewählte Zinsbindung? Wie hoch sind mögliche finanzielle Folgen? Wie können diese Folgen dann getragen werden? Welche anderen Möglichkeiten gibt es zur Zinsabsicherung oder Milderung des Zinsänderungsrisikos?

Kurze versus lange Zinsfestschreibung

Sicher, sofern nicht besondere Gründe für eine noch kürzere Zinsbindung sprechen, ist für mich bei der Immobilienfinanzierung derzeit eine 10-Jahres Bindung die „kurze“ Zinsbindungsfrist. Alles darüber hinaus, ab 15 Jahre bis hin zu einer 40-jährigen Komplettlösung, sind die langen Zinsbindungen (hier sei nochmal erwähnt: der Kreditnehmer kommt hier 10 ½ Jahre nach Vollauszahlung aus der Zinsbindung raus).

In der Regel gilt: Je länger die Zinsfestschreibung, desto höher ist der Zinssatz. Je nach „Zinsstruktur“ kann aber der Zinsaufschlag für längere Festschreibungen höher oder geringer ausfallen. Die jeweilige Zinsstruktur beeinflusst den Nutzen der Zinsvereinbarung.

Bei gegebenen finanziellen Möglichkeiten oder gegebenen Mitteln für den „Kapitaldienst“ (Zins und Tilgung) kann bei niedrigem Zins von Anfang an mehr getilgt werden. D.h., nach Ende der Zinsbindungsfrist haben sich die Schulden mehr verringert als im gleichen Zeitraum bei längerer Zinsfestschreibung bei höherem Zins.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel mit Konditionen per 11.05.2016:

Kauf einer neuen Eigentumswohnung für 240.000 Euro. Mit Kaufpreisnebenkosten und Eigenkapitaleinsatz sind 200.000 Euro zu finanzieren. (Unterstellt wird ein gute Bonität, ausreichende Kapitaldienstfähigkeit und gesichertes Einkommen in Deutschland.)

(Beispiele ohne (!) sonst sinvolle Födermittel), anfänglicher Tilgungssatz 2,5%

Zins-

bindung

Zins *

in %

Tilgungs-

satz in %

Rate p.m.

in €

Restschuld nach 10 Jahren in € Restschuld nach

Ende der Zinsfest-

schreibung in €

10

1,32

2,5

636,67

146.580,78

146.580,78

15

1,81

718,33

145.234,75

113.906,05

20

2,15

775,00

144.273,65

75.193,94

28J_8 M

2,55

841,67

143.114,74

0,00

Die gleiche Berechnung nun mit jeweils der gleichen Rate:

Zins-

bindung

Zins *

in %

Tilgungs-

satz in %

Rate p.m.

in €

Restschuld nach 10 Jahren in € Restschuld nach

Ende der Zinsfest-

schreibung in €

10

1,31

3,74

841,67

120.125,54

120.125,54

15

1,82

3,23

129.206,21

88.678,46

20

2,16

2,89

135.546,79

55.569,33

28J_8 M

2,55

2,5

143.114,74

0,00

Bei einem Anschlusszins von 3,625% für nur 5 Jahre wird die gleiche Restschuld erreicht wie mit einer 15-jährigen Zinsfestschreibung. Wobei der günstigste Anbieter für eine 5-Jahres Finanzierung zur Zeit bei 1,11% liegt. Das Zinsniveau muss also mehr als um 2,51% steigen, damit eine schlechtere Situation in 10 Jahren eintritt.

Der Zins kann auf 6,74% ansteigen, um mit gleicher Leistungsrate wie bisher – und bezogen auf eine auf die ursprüngliche Darlehenssumme von 200.000 € gerechnete anfängliche Tilgung von 1% weitergeführt zu werden. Hier erhöht sich natürlich dann die Restschuld auf 108.252 Euro nach 15 Jahren.

Bei einem Anschlusszins von 4,037% für 10 Jahre wird die gleiche Restschuld erreicht wie mit einer 20-jährigen Zinsfestschreibung von Anfang an. Wird das Darlehen mit einem reduziertem Tilgungssatz weitergeführt (1% auf 200.000 €), dann verändert dies die Restschuld nach 20 Jahren auf 91.636,25 Euro.

Wer also lieber eine kürzere Zinsbindung abschließt um geringere Zinskosten zu haben um damit mehr tilgen zu können, hat bei einer Fehleinschätzung noch immer die Möglichkeit der Tilgungssatzreduzierung, um das Darlehen mit gleicher Leitungsrate weiter bedienen zu können.

Die wahrscheinliche Inflation mit verbundener Einkommenssteigerungen ist hierbei noch nicht berücksichtigt. Denn die Darlehensschuld und damit die Bezugsgröße für die Belastung verändert sich durch Inflation nicht. Betragsmäßig wird die gleiche Belastung in 10 Jahren bei sonst gleichen Lebensumständen leichter zu tragen sein.

Strategien zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos

Wie oben zu sehen, kostet es Geld, sich gegen das Zinsänderungsrisiko zu schützen bzw. eine Belastungssicherheit über einen bestimmten Zeitraum zu erhalten.

Alternativ kann auch der Betrag, der bei „Einsparung“ durch einen niedrigeren Zins, ggf. auch mit einem zusätzlichen Sparbeitrag, anderweitig eingesetzt werden.

Früher schon einmal gerne empfohlene Kapitallebensversicherungen als Tilgungsersatz sind ja zwischenzeitlich als brauchbares Modell geplatzt. Genauso wie auch der Versuch, ersparte Tilgungsbeiträge in vermeintlich besser verzinsliche Geldanlagen, wie Wertpapierfonds, zu investieren, um damit insgesamt eine bessere Verzinsung zu erhalten als das Darlehen kostet.

Solche Spekulationen sollten sich nur diejenigen leisten, die eh genug Geld haben und auf den Erfolg dieser Konstrukte nicht angewiesen sind.

Seriös und durchaus in bestimmten Konstellationen ist der Bausparvertrag. Hiermit lässt sich auch Zinsabsicherung betreiben, und dies auch ungezwungen durch einen zugrunde liegenden Kreditvertrag.

Nimmt man zum Beispiel oben das Beispiel mit 10-jähriger Zinsbindung und spart den Differenzbetrag zu einer 20-jährigen Zinsbindung (138,33 €/Monat) in einem Bausparvertrag an, der nach etwa 10 Jahren zuteilungsreif sein soll, dann läßt sich nach zum Beispiel mit der Deutscher Ring Bausparkasse AG im Farif FT eine Bausparsumme von 57.000 Euro erreichen mit einem gesichertem Nominalzins für das Darlehen in Höhe von 2,45%. Das angesparte Guthaben beträgt nach Modellrechnung 15.720,28 Euro. Das Darlehen wäre mit 445 €/Monat innerhalb von nur 8 Jahren und 8 Monaten zurück zu zahlen.

Die Planmäßige Restschuld nach 10 Jahren beträgt 146.580,78 €. Die Zinsabsicherung mit 138,33 € je Monat beträgt 57.000 Euro. Das Zinsänderungsrisiko besteht demnach mit Bausparvertrag nur noch über 89.580,78 Euro.

Wenn das Darlehen von Anfang an mit 775 € zurückgezahlt wird, bleibt eine Restschuld von 128.668,62 Euro und damit ein um 39.087,84 € höheren Betrag der ungesichert ist gegen das Zinsänderungsrisiko.

In dem Beispiel sorgt 1 € zusätzliche Tilgung im Schnitt für eine Reduzierung des Zinsänderungsrisikos gerade noch nicht mal das 1,1-fache. Die Einzahlung ein einen Bausparvertrag hingegen bewirkt eine Absicherung weit über das 3-fache.

Mit zusätzlichen knapp 238 € lässt sich nach 10 Jahren die volle Restschuld absichern. Die Rate für die Rückzahlung des Bauspardarlehens wäre dann aber monatlich bei 1.166 € in 10 Jahren! Dafür ist dann auch die Finanzierung wieder vor Ablauf von 9 Jahren erledigt.

Würde dieser zusätzliche Betrag von Anfang an in die Tilgung gesteckt, blieb ein Betrag von 98.193,06 € Restschuld offen, ungesichert.

Der Vorteil von den Bausparverträgen zur Zinsabsicherung ist die Wahlfreiheit über die Verwendung der Bausparmittel bzw. ob das Bauspardarlehen überhaupt in Anspruch genommen wird oder durch Veränderung der Lebensumstände geändert angespart wird. Zudem kann ein Bauspardarlehen jederzeit vollständig kostenfrei zurück gezahlt werden.

Besteht die Erwartung, dass zu der vereinbarten Kreditrate Sondertilgungen geleistet werden können, so bietet sich derzeit immer die Überlegung an, statt des Darlehens die Beträge in einem Bausparvertrag anzusparen. Denn der Zinssicherungseffekt ist hier größer.

Und wie ist nun die Antwort auf die Gretchenfrage?

So wie oben. Je nach Geldbeutel und persönlicher Risikoeinstellung und Zinserwartung soll hier bitte der künftige Darlehensnehmer selber entscheiden. Ob eine Strategie richtig oder falsch ist, sieht man dann eh erst in einigen Jahren. Darauf kann aber heute nicht gewartet werden.

Ich habe Verständnis für den Einkommensstarken, dem nach 10 Jahren die Absicherung der Restschuld unwichtig ist. Genauso aber ist es in Ordnung, wenn der sicherheitsorientierte Angestellte mit mittleren Einkommen die Vollkaskovariante wählt.

Das schöne ist, dass auch während der Finanzierung durchaus die ursprüngliche Strategie noch geändert werden kann. Wer eine Zinsbindung von nur 8 oder 10 Jahren wählt, hat die Möglichkeit, schon in 3 – 5 Jahren sich einen Anschlusszins zu sichern (Forward). Aber bis dahin besteht auch ein Zinsäderungsrisiko.