Möglichkeiten, die Finanzierungsbeziehung zu einer Bank vorzeitig kostenfrei zu beenden

Manche Immobilieneigentümer haben eine längere Beziehung mit Ihrer finanzierenden Bank als mit dem Lebensgefährten. Dies aber zum Teil auch unfreiwillig. Denn wie auch im echten Leben kann einem auch während einer laufenden Finanzierung ein attraktiveres Angebot vor die Nase kommen. Bei dem derzeitig lang anhaltenden niedrigen Zinsniveau ist dies sogar unausweichlich. Während moralisch die Trennung vom Lebenspartner bedenklich ist, ist die Bindung zu der eigenen Bank immer schwächer.

Doch jede Immobilienfinanzierung hat ein zeitliches Ende: Das Ende des vertraglich vereinbarten Sollzinsbindungszeitraumes. Man muss hier nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens warten. Eine vorzeitige Trennung kann aber teuer werden.

Doch auch trotz vertraglich längerer Vereinbarung kann eine vorzeitige Trennung ohne Zustimmung des Finanzierers kostenfrei oder kostengünstig möglich sein, dies dann, wenn es einen gesetzlichen Trennungsgrund gibt!

Auch wenn es hier in den Ausführungen um Immobilienfinanzierungen geht, einen kurzen Ausflug zu den sogenannten Ratenkrediten oder Verbraucherkrediten, die nicht grundpfandrechtlich („Grundschuld auf dem Haus“) gesichert sind. Denn bei der Umfinanzierung einer Immobilienfinanzierung spielen diese für das gute Gelingen manchmal eine nicht unerhebliche Rolle. Dies dann, wenn die Sicherungszweckvereinbarungen der Banken für die Grundpfandrechte die Absicherung auch der dort aufgenommenen Ratenkredite vorsieht und/oder die Darstellung der „rechnerischen Kapitaldienstfähigkeit“ eine Zusammenfassung und Streckung der vorhandenen Verbindlichkeiten erfordert.

Bei „Verbraucher“-Darlehen, die nach dem  11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können die Darlehensnehmer einen unbefristeten Kreditvertrag mit einer Frist von maximal einem Monat kündigen. Zudem dürfen diese Darlehensnehmer das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Das mögliche Vorfälligkeitsentgelt ist auf höchstens 1% des vorzeitig zurückgezahlten Betrages beschränkt.

Maßgebend hierbei ist auch nicht, dass die Ratenkredite durch eine bei Banken beliebte sogenannte weite Sicherungsabrede für schon vorhandene Grundsicherheiten besichert sind. Meines Erachtens ist es auch oft unkritisch, wenn im Darlehensvertrag unter Sicherheiten Bezug genommen wurde auf bereits vorhandene Grundsicherheiten. Aber auch hier gilt im Zweifel die Prüfung jedes Einzelfalles zur Not durch einen fachkundigen Juristen.

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Bei dem derzeitigem Zinsniveau und dem Marktgeschehen kann dann hier eine Umschuldung oder Ablösung eines vorhandenen Ratenkredites unter Berücksichtigung des sehr begrenzten Vorfälligkeitsentgelts sehr attraktiv sein.

Gelegentlich muss hier der Darlehensnehmer seinem Finanzierer auf die gesetzliche Regelung hinweisen, damit dieser diese dann auch so (wenn auch unfreiwillig) umsetzt. Nach meiner Erfahrung gibt es hier noch Banken, die entgegen besseren Wissens gegen das Gesetz handeln und das Unwissen der Kunden ausnutzen.

Ohne Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts kann der Darlehensnehmer aber auch aus grundpfandrechtlich gesicherten („Grundschuld auf dem Haus“) Immobilienfinanzierungen aussteigen. Dies dann, wenn die vereinbarte Sollzinsbindung einen Zeitraum von 10 Jahren übersteigt. Hier gilt es dann die Regelung sorgfältig wörtlich zu beachten, denn diese Regelung wird gelegentlich auch falsch weiter getragen: 10 Jahre nach Vollauszahlung (!) kann dann mit einer zusätzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten ein solcher Kredit gekündigt werden. Also, frühestens 10 ½ Jahre nach Vollauszahlung

(Dies gilt dann, wenn nicht danach noch eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen wurde, die nicht Vertragsbestandteil war).

Darlehensnehmer aufgepasst, die derzeit in einer Folgevereinbarung sind, d.h., die eine neue Festzinsvereinbarung beim gleichen Finanzierer getroffen haben, und das vor Ablauf der alten Zinsfestschreibung. Denn dann gilt für die 10 ½ Jahres-Frist der Zeitpunkt, zu dem die neue Vereinbarung getroffen wurde. Manche Banken bieten einen sogenannten Forward schon bis zu 5 Jahre im Voraus an. In diesen Fällen haben die Finanzierer dann nur für 5 ½ Jahre nach Ablauf der alten Zinsperiode eine wirksame Kundenbindung.

Im Grunde kann fast schon pauschal gesagt werden: wer jetzt in einer langen Zinsbindungsvereinbarung steckt, sollte prüfen, ob er tatsächlich feststeckt oder doch ein gesetzlichen Kündigungsrecht hat. Denn eine günstigere Folgevereinbarung ist mehr als wahrscheinlich.

Öffentliche Fördermittel: Hier hilft nur jeweils der Blick in die Bedingungen der Förderinstitute. Wenn ein vergleichsweise niedriger Zins gewährt wurde, ist die Möglichkeit der vorzeitigen kostenfreien Rückzahlung wahrscheinlich.

Bauspardarlehen: Wer so solide finanziert hat, vielleicht noch mit einem sogenannten Konstantmodell, sollte auch seine Rückzahlungs- bzw. Kündigungsrechte prüfen. In der Regel kann ein Bauspardarlehen, welches nach Ansparung eines Bausparvertrages zur Zuteilung kam, jederzeit kostenfrei unter Einhaltung einer kurzen Kündigungsfrist kündigen. Auch wenn zu dem Zeitpunkt der Auszahlung des Bauspardarlehens die Zinsen günstig gewesen sein mögen, gilt auch hier frei nach Schiller: Drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was besseres findet.