Vorsicht beim Erwerb von Immobilien zur Vermietung

Aus MITmachen, Ausgabe 4 Januar 2016. Das Magazin der Mittelstands- und Wirtschaftsvereinigung der CDU Kreis Düren-Jülich mit freundlicher Genehmigung.

Steuerfalle Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vorsicht beim Erwerb von Immobilien zur Vermietung

Nicht selten erwerben Steuerpflichtige zur Vermietung Immobilien, bei denen erheblicher Renovierungsbedarf besteht. Die dadurch entstehenden Kosten sind grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigungsfähig.

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Allerdings ist Vorsicht geboten, da einige Ausnahmen diesen Grundsatz einschränken. Dazu gehören die so genannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes werden unter bestimmten Voraussetzungen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt, sondern den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet. Das hat zur Folge, dass die Aufwendungen nur noch im Rahmen der jahrlichen Abschreibung über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren geltend gemacht werden können. Dies ist für viele Eigentümer unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten jedoch unerwünscht, da diese an einem steuerlichen Finanzierungsbeitrag für ihr Investitionsobjekt interessiert sind.

Die Annahme anschaffungsnaher Herstellungskosten setzt zunächst Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen voraus. Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, oder Erweiterungen zählen nicht zu diesen Aufwendungen.

Sofern die Summe aller Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer), die innerhaib eines Drei-Jahres-Zeitraums nach Anschaffung des Gebäudes anfallen (maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr), 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) übersteigen, werden diese voll umfänglich den Anschaffungskosten zugerechnet. Da in Kaufverträgen über Grundstücke üblicherweise ein Gesamtkaufpreis vereinbart wird, ist dieser für steuerliche Zwecke auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt recht pauschal und ist im Ein zelfalldurchaus Streitanfällig. Hier ist gerade im Jahr der Anschaffung Vorsicht geboten, da die Aufteilung des Kaufpreises noch nicht endgültig feststeht, häufig aber schon höhere Aufwendungen getatigt werden. Schnell ist dann die 15-Prozent-Grenze überschritten. Das Finanzamt wird die Steuerbescheide in den ersten drei Jahren regelmaßig offenhalten, d.h., rückwirkende Änderungen ab dem Anschaffungsjahr sind moglich. In diesen Fallen drohen unter Umständen erhebliche Steuernachzahlungen und ggfs. auch Nachzahlungszinsen

Es ist empfehlenswert, vor Beginn der Renovierungen sachkundigen Rat einzuholen. Die Einhaltung der 15-Prozent-Grenze muss laufend überprüftwerden. Eventuell müssen verschiedene Erhaltungsmagnah men auf einen Zeitpunkt nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums verschoben werden.

Von Herrn Thomas Muller, Vorsitzender Richter am Finanzgericht KöIn