Steueroptimierung beim Kauf gemischt genutzter Immobilien

Dem Steuerberater Egbert Dahley habe ich in seinem Beitrag vom 02.12.2019 zu der Rubrik DER STEUERBERATER in der Dürener Zeitung eine neue Erkenntnis zu verdanken.

Doch wourm geht’s? Oft werden Immobilien gekauft mit mehr als nur einer Wohneinheit. Und oft sind diese Objekte rechtlich nicht „geteilt“. Es existiert also nur ein Grundbucheintrag. Es wurde keine Teilung durchgeführt, es gibt keine gesonderten Wohn- oder Teileigentumsgrundbücher.

Der eigengenutzte Teil ist derzeit steuerlich nicht interessant. Wohingegen bei Vermietung und Verpachtung der Schuldzinsenabzug vorgenommen werden kann und Abschreibungen sowie Instandthaltungskosten angesetzt werden können. Wenn man es denn richtig macht.

Hier verweist Herr Dahley auf ein Urteil vom Bundesfinanzhof vom 12.03.2019 AZ IX R 2/18 aus dem zu schließen ist, dass der Steuerabzug des fremd genutzten Immobilienteils bei einer nicht getrennten Immobilie möglich ist, wenn man es denn richtig macht.

Aus den Gründen des Urteils: (Zitiert aus openjur.de, 02.12.2019)

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Veranlassungszusammenhang stehen. Ein solcher wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang ist dann gegeben, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Erwerb eines Wirtschaftsguts, das zur Erzielung von Einkünften eingesetzt wird, mit Fremdmitteln finanziert wird. Die für diesen Kredit aufgewandten Schuldzinsen stehen dann mit derjenigen Einkunftsart, für deren Ausübung das Wirtschaftsgut genutzt wird, in einem wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang.

Dient allerdings ein Gebäude nicht nur der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung und werden die Darlehensmittel anteilig sowohl zur Finanzierung des selbstgenutzten als auch des zur Erzielung von Vermietungseinkünften genutzten Gebäudeteils verwandt, so sind die für den Kredit entrichteten Zinsen auch nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. In vollem Umfang sind sie nur dann zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Erzielung von Einkünften dienenden Gebäudeteil zuordnet, indem er mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich die Aufwendungen bezahlt, die der Anschaffung oder Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind (so grundlegend BFH-Urteile vom 07.10.1998 IX R 44/95, BStBl. II 1999, 676; IX R 19/96, BStBl. II 1999, 678 sowie IX R 29/96, BStBl. II 1999, 680).

Dementsprechend knüpft die Besteuerung des Erwerbs an die Finanzierungsentscheidung des Steuerpflichtigen an, wenn dieser eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft und sein Ausgabeverhalten damit übereinstimmt.

Ein Werbungskostenabzug setzt deshalb – auf der ersten Stufe – voraus, dass die Anschaffungskosten den eigenständige Wirtschaftsgüter bildenden Gebäudeteilen – also dem selbstgenutzten und dem vermieteten Gebäudeteil – zugeordnet werden. So verhält es sich, wenn der Steuerpflichtige den zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten auf den selbstgenutzten und den vermieteten Gebäudeteil aufteilt. Soweit der Steuerpflichtige dagegen keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung trifft, sind die Anschaffungskosten anteilig zuzuordnen. Maßstab hierfür ist das Verhältnis der selbstgenutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes zu denjenigen, die der Erzielung von Einkünften dienen.

Interessant kann dies dann z.B. sein bei dem Kauf eine Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung die vermietet werden soll – und wenn nur an das eigene Kind. Oder beim Kauf eine 2- oder 3-Familienhauses, wo dann eine Einheit selbst genutzt werden soll.

Wie genau die Formulierungen sein müssen im Kaufvertrag, die Aufteilung der Einzelkaufpreise und vor allem dann die Abwicklung der einzelnen Zahlungen (es fängt ja schon mit der Grunderwerbsteuer, der Maklercoutage und den Notarkosten an) sein müssen, damit Sie da keine folgenschweren Fehler machen: Fragen Sie da jemanden der sich auskennt; einen fachkundigen Steuerberater in Zusammenarbeit mit einem guten Notar.

Ich finanziere nur und bin hier zuversichtlich, Banken zu finden, die eine solche Kreditaufteilung mitmachen. Die Zahlungsaufträge zur Auszahung der Darlehen erteilen ja Sie selber.